A

Ablösung

Verlängerung bzw. Refinanzierung einer bestehenden Finanzierung vor oder bei Fälligkeit durch bisherigen oder neuen Kapitalgeber. Abhängig von Finanzierungsprodukt und Restlaufzeit bieten sich unterschiedliche Möglichkeiten.

Amortisation

Periodische Rückzahlung der Finanzschuld in Teilbeträgen.

 

Bei Hypothekarfinanzierungen der Schweizerischen Bankenvereinigung gilt als Mindestanforderung, dass Hypothekarschulden innert maximal 20 Jahren auf 2/3 des Belehnungswertes der Liegenschaft zu amortisieren sind.

 

Beispiel: Wird eine jährliche Amortisation von 1% auf eine Finanzierung von CHF 1‘500‘000 verlangt, muss der Kreditnehmer jährlich CHF 15‘000 zurückzahlen.

 

Siehe auch: Direkte Amortisation und Indirekte Amortisation

Anleihe

Verzinsliches Wertpapier, durch welches Fremdkapital am Kapitalmarkt aufgenommen werden kann. Dienen der mittel- und langfristigen Finanzierung von juristischen Personen (und Staaten). Anleihen können i.d.R. über die Börse gehandelt werden.

B

Baukredit

Bezeichnet einen Kontokorrentkredit der zur Finanzierung der während eines Neu- oder Umbaus laufend anfallenden Zahlungen dient.

 

Während der Bauphase werden über den Baukredit somit Zahlungen an beispielsweise Handwerker abgewickelt. Nach der Vollendung wir der Kredit in eine Hypothek umgewandelt (Konsolidierung).

 

Banken verlangen i.d.R. für den Baukredit einen höheren Zinssatz als für eine Hypothek.

Belehnung

Anteil des Werts einer Liegenschaft, welcher durch eine Finanzierung gedeckt wird. Die Belehnung wird in Prozent angegeben.

 

Beispiel: Wird ein Mehrfamilienhaus mit einem Wert von CHF 25‘000‘000 mit einer Finanzierung über CHF 18‘000‘000 finanziert, ist sie zu 72% belehnt.

 

Grundsätzlich sind bei Wohnliegenschaften Belehnungen von bis zu 80% möglich (Belehnungsgrenze). Für Gewerbeimmobilien und Bürogebäude liegen die Grenzen bei 50% bis 66%.

Bürgschaft

Vertragliche Verpflichtung, durch welche sich der Bürge gegenüber dem Gläubiger (z.B. Kapitalgeber) eines Dritten (z.B. Kapitalnehmer) verpflichtet, für die Verbindlichkeiten des Dritten einzustehen.

C

Cap

Vertraglich festgelegte Zinsobergrenze bei einer Geldmarktfinanzierung. Der Cap ist somit eine Absicherung gegen stark steigende Zinsen. Eine solche Begrenzung kostet eine Prämie und erhöht die anfänglichen Zinskosten.

 

Siehe auch: Floor.

D

Direkte Amortisation

Amortisation bzw. Rückzahlung erfolgt direkt an den Kapitalgeber. Die Kreditschuld reduziert sich nach jeder Zahlung um den entsprechenden Betrag.

 

Dadurch verringern sich auch die Zinskosten. Es können aber auch weniger Schuldzinsen von den Steuern abgezogen werden.

 

Siehe auch: Indirekte Amortisation.

E

Eigenkapital (Eigenmittel)

Anteil des Liegenschaftswerts, welcher vom Käufer selber aufgebracht wird.

 

Seit Juni 2012 gelten für Liegenschaftsfinanzierungen bestimmte Mindestanforderungen: Kapitalgeber verlangen dabei mindestens 10% Eigenmittel aus Sparguthaben oder 3. Säule. Ausgeschlossen sind Gelder aus der 2. Säule.

 

Bei Renditeliegenschaften hängt der geforderte Anteil an Eigenmitteln von der Art des Gewerbes und dem Ertragswert ab.

Ertragswert

Schätzung des Liegenschaftswerts auf Basis der Mieterträge und einer angemessenen Rendite.

F

Festdarlehen

Bei einem Festdarlehen werden der Betrag wie auch der Zinssatz über die gesamte Laufzeit fixiert. Die Laufzeit beträgt üblicherweise zwei bis zehn Jahre. Eine Amortisation ist nur möglich, wenn diese bereits bei Abschluss eingeplant wurde.

Vorteile

  • Durch festen Zinssatz bleiben Kosten stabil und kalkulierbar.
  • Während Tiefzinsphasen kann der tiefe Zinssatz über die Laufzeit fixiert werden.

Nachteile

  • Festdarlehen bietet keine Flexibilität (Wohnungswechsel, Einkommensänderung, Scheidung, Standortwechsel Firmenliegenschaften etc.):
  • Bei Auflösung ist eine Vorfälligkeitsentschädigung bestehend aus der Zinsdifferenz und der Kreditmarge zu bezahlen. Diese Gebühren, die von der Bank erhoben werden, können sehr teuer werden.
  • Der Betrag kann über die Laufzeit nicht angepasst werden.
  • Marge ist oft sehr intransparent.
  • Teuer durch die lange Kapitalbindung.

Finanzierungskosten

Kosten, welche über die gesamte Laufzeit der Finanzierung anfallen.

 

Beispiel: Ein Festdarlehen mit einer Laufzeit von 7 Jahren, Darlehensbetrag von CHF 1‘200‘000 und einem Zinssatz von 3.5% belaufen sich auf CHF 294’000.

 

Der Betrag wird folgendermassen berechnet:

  • Jährliche Zinskosten: 3.5% x CHF 1‘200‘000 = CHF 42‘000
  • Zinskosten über die gesamte Laufzeit: 7 x CHF 42‘000 = 294‘000

Finanzierungszins

Kosten für die Finanzierung. Finanzierungszins muss dem Kreditgeber periodisch bezahlt werden.

Floor

Vertraglich festgelegte Zinsuntergrenze bei einer Geldmarktfinanzierung. Man verzichtet auf Tiefstzinsen. Eine solche Begrenzung senkt die Prämie und reduziert die anfänglichen Zinskosten.

 

Siehe auch: Cap.

Forward-Finanzierung (Terminfinanzierung)

Eine Finanzierung kann mehrere Monate im Voraus konditioniert und abgeschlossen werden. Der Kapitalnehmer zahlt hierfür einen Forwardzuschlag. Diese beträgt bei Festdarlehen max. 18 Monate, wobei bei einem Swap grundsätzlich eine unbegrenzte Vorlaufzeit wählbar ist.

Fremdkapital

Verbindlichkeiten oder Schulden des Eigentümers gegenüber Gläubigern wie beispielsweise Banken in Form von Geldmarktdarlehen oder anderen Darlehensformen.

F

Geldmarkt

Markt für kurzfristige Finanzierungsmittel mit einer Laufzeit von unter 12 Monaten.

Geldmarktfinanzierung

Finanzierung mit einem variablen Zinssatz, welcher alle 1, 3 oder 6 Monate auf Basis eines Geldmarktsatzes angepasst wird. Auf den Geldmarktsatz wird eine kundenabhängige Marge addiert.

 

Siehe auch: Libor-Finanzierung

I

Indirekte Amortisation

Gelder werden auf ein Konto bzw. Depot oder in die Säule 3a einbezahlt. Die Höhe der Finanzierung bleibt dabei gleich. Das angesparte Kapital dient der Bank als zusätzliche Sicherheit. Spätestens zum Zeitpunkt der Pensionierung wird das Kapital aus der Säule 3a ausbezahlt und zur Rückzahlung der Finanzierung verwendet.

Steuerlich bietet diese Variante den Vorteil, dass die Zinslast konstant bleibt und vollständig abgezogen werden kann. Ausserdem kann auch der Beitrag in die Säule 3a vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.

 

Siehe auch: Direkte Amortisation

K

Kalkulatorischer Zins

Der kalkulatorische Zinssatz wird bei der Vergabe der Finanzierung zur Ermittlung der nachhaltigen Tragbarkeit verwendet. Somit soll überprüft werden ob die Tragbarkeit auch bei steigenden Zinsen gewährt ist.

 

Beispiel: Schliesst der Kunde eine Libor-Finanzierung bei einem aktuellen 3-Monats-Libor-Zinssatz von 0.02% und einer Marge von 1.4% ab, bezahlt er heute einen Zinssatz von 1.42%. Geht die Bank nun von einem Zinsanstieg auf insgesamt 5% aus, prüft sie die Tragbarkeit der Immobilienausgaben unter diesen erschwerten Bedingungen.

 

Siehe auch: Tragbarkeit

Kombi-Finanzierung

Erlaubt es den Darlehensbetrag auf ein Festdarlehen und eine variable oder Geldmarktfinanzierung aufzuteilen. So wird ein Teil der Finanzierung festverzinslich und ein Teil variabel.

Konsolidierung

Umwandlung eines Baukredits in eine Hypothek.

Kreditrahmenvertrag

Vereinbarung zwischen Kreditgeber und Kreditnehmer der die grundsätzlichen Bestimmungen in Bezug auf das Kreditgeschäft regelt.

Kreditsicherheit

Bezweckt die Absicherung des Kreditrisikos. Als Sicherheiten können beispielsweise Liegenschaften oder Grundstücke dienen.

L

Laufzeit der Finanzierung

Dauer des Finanzierungsvertrags

LIBOR (London Interbank Offered Rate)

Täglich festgelegter Referenzzinssatz. Der Libor ist der Zinssatz zu dem Banken mit hervorragender Bonität am Markt Gelder von anderen Banken aufnehmen.

 

Siehe auch: Geldmarkttransferierung

LIBOR-Finanzierung

Der Zinssatz einer Libor-Finanzierung passt sich je nach Laufzeit alle 1, 3 oder 6 Monate den Marktgegebenheiten an. Dieser Zinssatz besteht aus nur zwei Komponenten: dem Libor-Zinssatz und der fixen Marge der Bank. Der Betrag kann alle 1, 3  oder 6 Monate angepasst werden. Die Rahmenlaufzeit beträgt meist 1-5 Jahre; bei einzelnen Banken besteht keine Rahmenlaufzeit.

 

Vorteile

  • Direkte Anpassung an das Marktzinsniveau
  • Flexibler als Festdarlehen
  • Wechsel in Festdarlehen alle 1, 3  oder 6 Monate möglich
  • Kosten sind sehr transparent, da sie sich nur aus Libor-Zinssatz und Marge zusammensetzten

 

Nachteile

  • Man ist dem Zinsrisiko ausgesetzt. Bei steigenden Zinsen hat man keine Absicherung.
  • Trotz kurzfristigen Geldmarktzinsen meistens verbunden mit Mindestlaufzeit.

Liegenschaftswert

Der Liegenschaftswert entspricht entweder dem Kaufpreis oder dem Verkehrswert (aktuelle Schätzung nötig).

O

Optimierungsanalyse

Die pro ressource AG bietet für alle Neukunden eine kostenlose Optimierungsanalyse ihres Finanzierungsportfolios an. Nachdem pro ressource von Interessenten die benötigten Basisinformationen zur Finanzierung erhalten hat, wird die Optimierungsanalyse auf sechs Bereiche durchgeführt. Ziel dabei ist es die Zinskosten zu reduzieren, das Zinsrisiko und  Amortisationszahlungen zu minimieren, die Flexibilität zu erhöhen, sowie volle Transparenz und minimalen Aufwand zu gewährleisten.

OTC (Over the Counter)

OTC bezeichnet Transaktionen zwischen Marktteilnehmern, die nicht über eine Börse abgewickelt werden. Der Handel wird somit direkt zwischen zwei Parteien abgeschlossen.

R

Rollover-Finanzierung

Andere Bezeichnung für Libor-Finanzierung.

S

Schuldbrief

Durch einen Schuldbrief wird eine Forderung begründet, die grundpfandrechtlich sichergestellt ist. Schuldbriefe werden im Grundbuch eingetragen und als Wertpapier ausgestellt.

Saron (Swiss Average Rate Overnight)

Der SARON ist ein Referenzsatz, welcher von der SNB und der SIX zusammen entwickelt wurde. Als Grundlage für den SARON dient der Repo-Interbankenmarkt, sprich der Markt, auf dem die Banken besicherte Tagesgeschäfte handeln. Dabei ist der SARON der volumengewichtete Durchschnittssatz der abgeschlossenen Transaktionen sowie handelbaren Preisstellungen.

Da der LIBOR per Ende 2021 aufgelöst wird, braucht es einen Nachfolger als Basis diverser Finanzprodukte. Aktuell gilt der SARON als aussichtsreichster Kandidat für diese Nachfolge.

Steuerabzug

Die Zinszahlungen für eine Finanzierung können von den Steuern abgezogen werden. Aus rein steuerlicher Sicht ist somit eine möglichst hohe Finanzierung von Vorteil, da diese die Steuerschuld reduziert.

Als Wohneigentümer kann man die Kosten, die durch den Unterhalt der Immobilie entstehen, ebenfalls abziehen.

Swap (Zinsswap)

Bei einem Zins-Swap vereinbaren zwei Vertragsparteien zu festen Zeitpunkten den Tausch eines Zahlungsstromes. Während eine Vertragspartei einen fixen Zahlungsstrom an die andere bezahlt, lieferte die zweite Vertragspartei einen variablen Zinssatz an die erste. Die variable Zahlung richtet sich in der Regel nach einem Referenzzinssatz, beispielsweise dem Libor. Der Zins-Swap kann zur Absicherung gegen das Zinsänderungsrisiko verwendet werden.

 

Siehe auch: Swaption

Swap-Finanzierung (Finanzierung mit Zinsaustauschgeschäft)

Eine Swap-Finanzierung besteht aus zwei Komponenten: Einer Libor-Finanzierung und einem Zins-Swap. Dieses Instrument funktioniert folgendermassen:

1. Der Kunde schliesst mit der Bank eine Libor-Finanzierung ab. Der Kunde bezahlt für diese Finanzierung den Libor-Satz zuzüglich einer Marge.

2. Gleichzeit geht der Kunde einen Zins-Swap mit der Bank ein als Zinsabsicherung. Der Kunde bezahlt bei diesem Geschäft einen festen Betrag. Dafür erhält er von der Bank einen variablen Satz, nämlich den Libor.

3. Die beiden Libor-Zahlungen heben sich gegenseitig auf, so dass der Kunde am Ende den fixen Swap-Satz zzgl. der Finanzierungs-Marge bezahlt.

 

Vorteile:

  • Korrekt strukturiert ist die Kredit-Absicherung mit Zinsswap immer günstiger als eine Festdarlehen mit gleicher Laufzeit.
  • Der Zins ist für die gesamte Laufzeit abgesichert.
  • Der Zinsswap ist flexibel gestaltbar und kann jederzeit angepasst werden. Er ist jederzeit gegen Ausgleichszahlung auf reiner Zinsbasis (ohne Marge) auflösbar (positiv oder negativ).
  • Die Preisgestaltung ist transparent, im Gegensatz zum Festdarlehen.
  • Der Zinsswap kann steuerliche Vorteile bringen.

Nachteile:

  • Produkt ist schwieriger zu verstehen, da Finanzierung und Zinsabsicherung getrennt erfolgen.
  • Der Kunde kann, analog zum Festdarlehen, nur durch Auflösung von fallenden Zinsen profitieren. Bei der Auflösung wird allerdings nur die Veränderung im Marktzins verrechnet; nicht wie bei einem Festdarlehen Veränderung im Marktzins plus komplette Kundenmarge pro Jahr Restlaufzeit. Auch die Auflösung ist somit immer günstiger als bei einem Festdarlehen.
  • Neben dem Darlehensvertrag muss auch ein sogenannter OTC-Rahmenvertrag unterschrieben werden.
  • Kann steuerliche Nachteile bringen.

Swaption

Option, die es dem Käufer erlaubt gegen die Zahlung einer Optionsprämie, zu einem bestimmten Zeitpunkt (europäische Option), oder bis zu einen bestimmten Zeitpunkt (amerikanische Option) in einen Zinsswap einzutreten. Der Swap wird dabei hinsichtlich seiner Laufzeit und Zinshöhe beim Verkauf der Swaption festgesetzt.

 

Siehe auch: Swap

T

Tragbarkeit

Bezieht sich auf das Verhältnis zwischen Einkommen und Ausgaben, welche für eine Immobilie anfallen. Es gibt unterschiedliche Formeln die Tragbarkeit zu bestimmen. Als Faustregel gilt aber: Immobilienausgaben (Hypothekarzins, Amortisationsverpflichtungen, Unterhalts- und Nebenkosten) sollten einen Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Bei Renditeliegenschaften beträgt dieses Verhältnis 1:1.

 

Siehe auch: kalkulatorischer Zins

V

Variable Finanzierung

Die variable Finanzierung hat keine feste Laufzeit. Der Zinssatz kann sich dabei jederzeit ändern. Die Zusammensetzung des Zinssatzes ist dabei allerdings sehr intransparent. Die grosse Flexibilität und die Intransparenz führen dazu, dass die variable Finanzierung als sehr teuer gilt und kaum mehr nachgefragt wird.

 

Vorteile:

  • Jederzeit mit 3-monatiger Kündigungsfrist auflösbar.
  • Bei sinkenden Zinsen: Zinsentwicklung analog Referenzzinssatz (gemäss Mietrecht).

Nachteile:

  • Bei steigenden Zinsen: Zinsentwicklung analog Referenzzinssatz (gemäss Mietrecht).
  • Teuer gegenüber dem Liborzinssatz.

Verkehrswert

Preis der für eine Liegenschaft unter normalen Voraussetzungen erzielt werden kann. Dieser kann nur geschätzt werden und entspricht nicht zwingendermassen dem zu einem anderen Zeitpunkt bezahlten Preis.

Vorfälligkeitsprämie

Entschädigung, welche der Kunde im Fall einer vorzeitigen Kündigung einer Finanzierung entrichten muss. Diese kann v.a. bei der vorzeitigen Auflösung einem Festdarlehen sehr teuer werden, ob es sich lohnt, muss im individuellen Fall geprüft werden

Z

Zinsänderungsrisiko

Marktzinsbedingte Risiken. Viele Darlehenszinssätze hängen von Referenzsätzen wie dem Libor oder Swaps ab. Je nach Veränderung dieser Referenzsätze kann dies positive wie auch negative Konsequenzen für den Kreditnehmer mit sich bringen. Diese Ungewissheit wird unter dem Begriff Zinsänderungsrisiko zusammengefasst.